Le statut LMNP et les Mobil-Home : tout savoir !

Article écrit par Yann Marjault, expert en mobil-home, immobilier et formateur.

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Le statut LMNP et les mobil-home ? Parce qu’il faut déclarer les revenus locatifs ? 😉

Beaucoup me demandent encore si les impôts existent pour les mobil home : oui ! Ceux sur les revenus locatifs. Nous allons détailler en dessous quels sont les impôts à payer ou non avec les mobil home et comment optimiser la fiscalité des mobil home.

Les impôts sur les mobil home

Lorsque vous avez le droit de sous louer votre mobil home (règlement du camping), vous êtes dans l’obligation de déclarer ces revenus locatifs. Il s’agit là de LA partie la plus importante concernant imposition et mobil home.

En vous déclarant loueur en meublé (nous allons tout détailler ensuite), vous serez également redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Celle-ci est une taxe annuelle dépendant essentiellement de la commune dans laquelle sera votre mobil home.

En étant propriétaire de votre mobil home, vous serez « exonéré » de tafe foncière et de taxe d’habitation. Ces deux points sont très logiques au final puisque votre mobil home n’est pas votre résidence principale et que vous louez un terrain au camping qui lui paie déjà une taxe foncière.

On n’oublie évidemment pas qu’un mobil home est obligatoirement placé sur des terrains prévus à cet effet (camping classé, parc résidentiel, villages vacances, …) et qu’il n’est pas sur votre terrain privé sauf autorisation très exceptionnelle.

Les sous locataires de votre mobil home devront s’acquitter d’une taxe de séjour avant leur séjour qui sera reversée en très grande partie à la commune. Le montant de la taxe de séjour est fixée par personne et par nuit et dépend des communes.

LMNP et Mobil home : mieux comprendre pour faire un lien cohérent

Lorsque vous sous-louez votre mobil home, vous sous louez en meublé, c’est une obligation puisqu’il s’agit de séjours courte durée quelque soit la raison du séjour (professionnels ou loisirs).

De ce fait vous allez déclarer les revenus en meublé donc dans la partie bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous ne pouvez donc absolument pas être dans la catégorie des revenus fonciers liée aux locations nues (locations vides).

En déclarant les revenus dans la partie BIC, vous devenez ainsi Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour être LMNP, vous devez donc louer en meublé (il existe des règles précises sur le sujet, voici 1 lien des impôts pour mieux cerner ce concept).

Pour être Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez ne pas être Loueur Meublé Professionnel (LMP), or pour être LMP, il faut remplir les 2 conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles issues des sous locations par le foyer fiscal excédent 23 000 € à l’année
  • Les recettes annuelles issues des sous locations excédent les revenus globaux du foyer fiscal à l’année

Si on devait résumer vulgairement : on pourrait dire que l’on reste LMNP tant que nos revenus locatifs ne dépassent pas l’ensemble de nos salaires.

Voici donc les 2 solutions majeures qui s’offrent à vous pour déclarer vos revenus issus de la sous location de votre mobil home à l’administration fiscale : le statut LMNP micro-bic et le statut LMNP au réel simplifié.

Le statut LMNP au micro-bic

Le statut LMNP au micro-bic est le plus simple à comprendre. L’administration fiscale fait un abattement de 50% sur vos recettes locatives pour obtenir un résultat fiscal.

Ce résultat obtenu sera doublement imposable par le biais de votre taux d’imposition (propre à chacun) et des prélèvements sociaux (17.2% au moment de l’écriture de cet article).

Prenons un exemple simple :

Alice gagne 10 000 € de revenus locatifs avec son mobil home. L’administration fait un abattement de 50% et en déduit que le résultat fiscal imposable sera de 5000 €.

  • Alice (qui a un taux d’imposition personnel de 10%) devra donc payer 10% de ces 5000 € soit 500 €
  • Alice devra aussi payer les prélèvements sociaux donc 17.2% de 5000 € soit 859 €
  • Alice devra donc s’acquitter de 859 + 500 soit 1 359 € en impôts liés à son mobil home cette année là

Notez tout de même que vous ne pouvez pas « utiliser » ce système fiscal si vos recettes excèdent 72 600 € dans un cas classique et 176 200 € dans le cadre du meublé de tourisme. Les avis divergent pour le cas du mobil home.

Voyons maintenant ce qui aurait pu se passer pour Alice si elle avait opté pour le régime réel simplifié avec son mobil home.

Le statut LMNP au réel simplifié

Je vais très simple pour que vous compreniez bien ce statut fiscal du LMNP au régime réel simplifié.

Contrairement au micro-bic, l’administration fiscale ne fait pas d’abattement sur les recettes locatives, il s’agira pour l’expert-comptable de soustraire un certain nombre d’éléments des revenus locatifs pour diminuer le résultat fiscal le plus possible.

Ce dernier établira ainsi une liasse fiscale expliquant comment il a obtenu le résultat imposable.

Voyons ce qui est déduits des recettes pour obtenir le résultat fiscal dans le cas du régime réel simplifié :

  • Les frais liés à la location en meublé (loyer de l’emplacement, achat accessoire, partie du forfait téléphonique, achat ordinateur,)
  • L’amortissement du mobil-home (c’est une chute de valeur fictive du mobil home chaque année pendant une durée déterminée)

Concernant ce dernier point, il faut retenir quelque chose de simple. On considère que votre mobil home perd de la valeur chaque année pendant 8 à 10 ans et cette dépréciation est soustraite de vos revenus locatifs.

Pour faire simple à nouveau, retenez vulgairement que la dépréciation annuelle est calculée ainsi (c’est très simplifié…) prix du mobil home neuf/10.

Reprenons le cas d’Alice :

  • Alice gagne 10 000 € de recettes locatives l’année N
  • Alice avait payé son mobil home 40 000 €, l’amortissement annuel est donc presque égal à 4000 €
  • Alice paie 4 880 € de loyer annuel au camping
  • Alice a des frais cette année de 912 €
  • Alice cumule donc un total à soustraire de 9792 €
  • Le résultat fiscal devient 10 000 € – 9 792 € soit 208 €
  • Elle sera donc payer 10% de 208 € soit 20,8 € + 17.2% de 208 soit 35.77 €
  • Alice paiera donc cette année-là 56,57 € d’impôts liés aux revenus locatifs

Dans ce cas, comme dans une majorité, ce système est plus intéressant d’autant que si le résultat fiscal est négatif, il est reporté pendant 10 ans.

Un petit lien officiel des impôts liés aux locations meublés pour « poser » un côté officiel 😉

Le statut LMNP et les mobil home : quel choix faire ?

C’est une question souvent posée et pourtant très simple à résoudre dans une majorité des cas.

Soit vous choisissez la facilité avec le régime micro-bic et vous acceptez de payer des impôts sur les revenus issus des locations de votre mobil home, soit vous passez par un expert-comptable très bon dans le domaine et vous serez serein pour longtemps en utilisant le deuxième régime.

J’ajouterai un point très IMPORTANT ! Je vais le préciser au-dessous, le choix du deuxième statut au régime réel simplifié permet une récupération de TVA non négligeable.

Statut Loueur Meublé Non Professionnel, Mobil home et récupération de TVA

Je ne vais pas entrer dans les détails précis ici car c’est le sujet d’un autre article totalement dédié au sujet TVA et mobil home.

Simplement, le deuxième régime permet également des récupérations de TVA qu’il convient de bien comprendre pour bien gérer les années qui vont suivre l’achat du mobil home.

Mobil home et hôtellerie de plein air pourquoi ?

Je ne vais pas entrer dans les détails pointus des formalités administratives pour lesquelles les campings sont dans l’hôtellerie de plein air, ce n’est pas le sujet ici.

En tant que propriétaire de mobil home devez comprendre qu’en respectant 3 conditions parmi les 4 suivantes, vous serez considérés comme dans l’hôtellerie de plein air :

  • Fournir un petit déjeuner
  • Nettoyer régulièrement les locaux
  • Fournir un linge de maison
  • Accueillir la clientèle

C’est ce qui fera que vous serez assujetti à la TVA. On note que les 3 derniers sont facilement accessibles pour un propriétaire de mobil home et qu’il serait difficile de contester ces 3 points par l’administration fiscale.

La récupération de TVA est à prendre en compte dans une autre « colonne » de la fiscalité

La récupération de TVA est vraiment à considérer dans une colonne à part en termes de fiscalité. Elle n’a rien à voir avec le calcul de l’impôts comme nous l’avons vu au-dessus.

C’est un point important à comprendre. En tant que propriétaire de mobil home, vous devez suivre le concept TVA pour 2 moments essentiels :

  • La récupération des 20% sur l’achat du mobil home au départ
  • La récupération et la « donation » de TVA chaque année

Je vous invite à lire l’article dédié sur le sujet mais comprenez tout de même dès maintenant qu’au début la récupération de TVA est un véritable bonus et qu’ensuite elle devient un véritable suivi à faire chaque année.

Conclusion : le mobil home est-il imposable ?

Le mobil home et surtout les revenus locatifs issus de la sous location sont imposables. Je pense que vous avez bien saisi ce point tout au long de l’article.

Il convient de bien choisir le statut fiscal optimisé et de ne pas forcément choisir la simplicité.

C’est simple, vous pouvez choisir le plaisir instantané de « ne pas vous prendre la tête » en mettant les revenus sur une ligne (encore faudra-t-il faire le document nécessaire dans le temps), ou bien vous choisissez d’être serein pour des années.

Choisissez bien les personnes qui vous accompagnerons sur ce point fiscalité, c’est très important ! Croyez-moi sur parole, une boite est spécialisée dans ce domaine et c’est une erreur à mon sens que de ne pas passer par eux. De nombreux contre exemples me donnent raison depuis toutes ces années.

J’ai d’ailleurs dédié un article complet à Mobil Home Serenity que je vous invite à lire en détail pour bénéficier d’avantages en venant de ma part.

A très vite,

Yann

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