Acheter un mobil-home est-ce rentable ?

Article écrit par Yann Marjault, expert en mobil-home, immobilier et formateur.

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Acheter un mobil-home est-ce rentable ? C’est une des questions qui m’est le plus posée en message privé. Peut-on gagner de l’argent avec un mobil-home ? Et comment doit-on s’y prendre qu’un mobil home soit rentable ? J’essaie de répondre à ces questions dans cet article !

Avant d’entrer dans les détails de cette rentabilité, je vais exposer à nouveau quelques conditions sine qua none. Ces petits rappels sont tellement importants à mes yeux que je ne voulais pas en faire l’économie dans cet article.

Acheter un mobil home dans un camping : rappel !

Nous allons rappeler quelques points essentiels avant de donner les détails d’une rentabilité possible à obtenir avec les mobil home placés sur un camping.

Propriétaire d’un mobil home mais locataire d’un emplacement (parcelle)

Vous connaissez certainement ces conditions mais je tenais à le redire ici car ce concept à une importance déterminante lorsqu’on va évoquer la rentabilité. Quand on achète un mobil home, on est bien propriétaire d’un mobil home mais locataire d’un emplacement.

Ce point montre plusieurs aspects importants. En achetant un mobil home sur un camping, il va y avoir plusieurs paramètres à prendre en compte, notamment les autorisations et obligations énoncées dans le contrat qui relie le propriétaire du mobil home au directeur du camping.

Les clauses des contrats doivent être étudiées très sérieusement et être en corrélation totale avec les objectifs du propriétaire sinon l’achat de mobil home n’a strictement aucun sens.

L’étude sérieuse du contrat du camping

Il m’est impossible de citer une liste exhaustive de clauses, il en existe beaucoup trop et cela n’aurait que peu de sens dans cet article, c’est un aspect important dans mes programmes.

Nous allons donc prendre quelques exemples pour mieux comprendre pourquoi les clauses des contrats doivent être en corrélation avec les objectifs du propriétaire.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui vise la rentabilité ! Il lui est alors impossible d’acheter un mobil home sur un camping ne lui permettant pas de sous louer son mobil home. La contrainte serait telle que l’objectif en serait inatteignable.

Le sujet n’est pas l’objet de l’article mais je n’insisterais jamais assez sur le fait de bien étudier les conditions des contrats avant d’acheter un mobil home. On doit privilégier le choix du camping et de ses conditions avant d’acheter un mobil home.

Ceci est vrai lorsqu’on souhaite obtenir une certaine rentabilité car une analyse fine des différents frais doit être effectuée, j’y reviendrai plus en détail dans la partie « calcul de la rentabilité ».

Plusieurs possibilités pour acheter un mobil home

Ce point est également un rappel mais il joue un rôle dans la rentabilité dès le départ.

En effet, il est important d’acheter un mobil home le moins cher possible évidemment mais ce n’est pas tout.

Pour rappel, il est possible d’acheter un mobil home par l’intermédiaire de propriétaire, de professionnels concessionnaire ou encore par le biais du camping directement.

En quoi la manière d’acheter le mobil home joue sur la rentabilité ?

Il y a plusieurs raisons à ceci :

1-L’achat direct à un propriétaire peut nécessiter de payer des droits d’entrées allant de 1500 à 8000€ : cela signifie simplement que pour « avoir le droit » d’être un nouveau propriétaire bénéficiant des avantages du camping, vous devrez vous acquitter de ces droits d’entrée.

2-L’achat aux professionnels (camping par exemple) vous permet souvent de bénéficier d’avantages non négligeables (pas de frais d’entrée, installation et/ou déplacement offert,…)

3-L’achat du mobil home aux professionnels vous permettra également de récupérer la TVA sur le mobil home si vous pratiquez la sous location. Ceci sera également vrai pour les différents équipements que vous achèterez dans n’importe quelle enseigne.

Achat d’un mobil home : 3 raisons essentielles

Ce passage n’est qu’un simple rappel pour évoquer qu’il existe 3 raisons particulières lorsqu’on souhaite acheter un mobil home.

Acheter un mobil home pour le plaisir

Ce point est simple à comprendre. Les propriétaires de mobil home achètent pour se faire plaisir et ne prennent que très peu en compte les différents frais du camping. L’idée principale est de se faire plaisir, de venir dans le mobil home à n’importe quel moment de l’ouverture du camping.

Cet aspect est tout à fait louable et tout à fait compréhensible mais ne nous intéresse que  très peu pour le contenu de cet article. La rentabilité n’est pas évoquer et l’achat du mobil home est associé au plaisir et non à l’argent.

Acheter un mobil home pour rentabiliser les frais

Dans ce cas, la notion de plaisir est encore fortement présente. L’idée est de profiter un maximum de mobil home quand celui-ci n’est pas sous loué. La sous location du mobil home n’a pas réellement un objectif de rentabilité mais de couverture de frais.

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Souvent les propriétaires visant cet objectif annuel cherchent à sous louer leur mobil home pour qu’il ne reste aucun frais à la fin de l’année. Ceci nécessite déjà une prise en compte de tous les frais et des conditions du contrat du camping.

Acheter un mobil home pour une rentabilité maximale

Le sujet de l’article concerne plus ce type de propriétaires qui se demandent : ou acheter un mobil home pour que ce soit rentable ?

C’est clairement l’objectif le plus dure à atteindre ! Rien de surprenant me direz vous.

Pour viser cet objectif, il n’y a pas de place à laisser au hasard : la compréhension et l’étude des différentes notions vont être à prendre en compte. Je vais revenir en détail sur ces points dans les prochains paragraphes.

Investir dans un mobil home : quelles conditions ?

Pour bien investir dans un mobil home et donc faire en sorte que celui-ci permette par sa sous location de gagner de l’argent, il convient de déterminer des conditions de contrats adaptés. Sans elles, clairement, il sera impossible de gagner de l’argent.

Rentabilité locative d’un mobil home et contrat de camping

Nous allons donc déterminer quelques conditions importantes à trouver dans les contrats de campings pour pouvoir gagner de l’argent avec son mobil home

Conditions importantes par rapport à la sous location

Ce point est évident et il l’est ! Il faut avoir le droit de sous louer son mobil home pour gagner de l’argent avec celui-ci. Mais attention, il existe de nombreux paramètres permettant de sous louer, il faut entrer dans les détails lors de l’étude du contrat.

A mon sens et dans 90% des cas, il faut pouvoir sous louer « seul » son mobil home et garder 100% des revenus locatifs pour que la location du mobil home soit rentable.

Dans ce cas, il faudra trouver un procès pour l’accueil et/ou le ménage sur place pour compléter votre sous location.

Pour ma part, je procède de cette manière avec tous mes mobil home et j’en suis très satisfait.

Aujourd’hui, je peux dire que TOUS les procédés avec les plans garantis ou les pourcentage pris par les sociétés sur la sous location permettent de « rentrer » dans les frais mais pas de gagner de l’argent.

Certainement que des exceptions existent sur des petits campings que je ne connais pas et il convient d’avoir les outils pour les trouver, pour ceci, n’hésitez -pas à vous inscrire à ma conférence pour avoir les éléments.

Il existe quelques exceptions (très rares) ou des propriétaires de camping vous proposent un projet clé en main en vous disant : « si vous achetez un mobil home avec moi, je peux vous proposer un contrat vous assurant un revenu garanti NET par an ».

Conditions importantes par rapport aux frais du camping

Si on part du principe que le propriétaire du mobil home a le droit de sous louer son mobil home et de garder 100% des revenus locatifs, la rentabilité locative d’un mobil home devient possible mais attention aux autres frais.

De quoi parle-t-on quand on évoque les « autres frais » ? Je vais vous en évoquer quelques-uns en sachant pertinemment que tous ne sont pas valable sur tous les campings et que certains seront certainement oubliés.

La liste de frais ne sera donc pas exhaustive et certains campings permettent que certains frais soient intégrés dans le loyer de la parcelle, il faut donc bien analyser ! Voici quelques frais à prendre en considération :

  • L’électricité
  • L’eau
  • Le gaz
  • La taxe de séjour globalisée (si le camping procède ainsi, attention à vérifier que vous ne la payez pas 2 fois
  • Les accès aux activités pour les locataires (à vérifier et à réfléchir)
  • Les frais annexes quotidien pour les locataires
  • Le coût de la personne qui fera les accueils
  • Le coût des commissions des annonces

Les frais ne sont pas toujours un problème et parfois il vaut mieux savoir payer un peu plus si le rapport qualité/prix et sous location est bon.

Rapport qualité/prix et sous location

Certains campings 3 ou 4 étoiles ont de très belles structures et prestations. Ceci est souvent le point (avec l’entretien) qui justifie le prix à l’année de l’emplacement que l’on trouve toujours trop cher 😊.

Rentabilité d'un mobil home

Mais il faut tout de même mettre un autre facteur en avant : celui du tarif possible des sous locations. Si l’ensemble des structures et animations permet de sous louer le mobil home beaucoup plus cher, le rapport aux différents frais peut devenir différent.

Je m’explique !

Préfèreriez-vous payer 8500€ de frais annuels et sous louer votre mobil-home jusqu’à 13 500€ ou n’avoir que 4500€ de frais et sous louer votre mobil home 7000€ ?

Même si le choix du statut fiscal joue un rôle important ici (nous y reviendrons plus bas), il est facile de comprendre que les frais annuels ne font pas le tout lorsqu’il s’agit de calculer la rentabilité locative d’un mobil home.

Conditions importantes par rapport à la fiscalité

Je ne peux pas entrer dans tous les détails ici, vous pourrez lire l’article dédié à la fiscalité sur les mobil home.

Pourquoi est-ce que la fiscalité joue un grand rôle sur la rentabilité avec les mobil home ?

Le statut LMNP et les mobil home

Lorsque vous sous louez votre mobil home, vous avez le choix entre deux statuts principaux : LMNP micro BIC et LMNP au réel simplifié.

Ce choix déterminera obligatoirement la rentabilité locative de votre mobil-home et aura une incidence positive ou non sur celle-ci. Sans entrer dans les détails ici, sachez juste qu’un des 2 statuts vous fera obligatoirement payer de l’impôts alors que l’autre non !

Ce choix dépend également de votre situation personnelle en termes de fiscalité.

La TVA et les mobil home

La TVA liée aux mobil home ? Pourquoi est-ce possible ?

Simplement parce que lorsque vous possédez un mobil home et que vous faites de la sous location, vous êtes dans le système de la parahôtellerie de plein air et 3 conditions parmi 4 étant respectées, la récupération de TVA est possible.

Attention, qui dit récupération de TVA dès le départ et chaque année dit « donner de la TVA ». C’est le principe même de la TVA pour les entreprises. Je vous laisserai lire les principes fondamentaux de la TVA instaurés par Maurice Lauré en 1954…

Quoiqu’il en soit la TVA est un impôt récupérable, elle a automatiquement une incidence sur la rentabilité locative annuelle des mobil home. Ne pas la prendre en compte serait une erreur si le propriétaire du mobil home est sous le statut fiscal qui correspond.

Alors, investir dans un mobil home pour le louer est-ce intéressant ?

Sous certaines conditions bien définies et étudiées en lien avec les sous locations possibles à effectuer, il est possible d’obtenir une certaine rentabilité avec des mobil home.

En revanche, croire qu’en achetant un mobil home en bord de mer, dans n’importe quel camping, permet de gagner de l’argent facilement est une erreur monumentale.

Tous les jours, des personnes se persuadent qu’en achetant un mobil home et en le laissant en gestion au camping, ils gagneront de l’argent. Ils pensent que la rentabilité sera au rendez-vous parce que le camping loue des semaines à 1200€.

Attention, agir comme ceci, ce n’est que voir l’appât du gain en ne pensant qu’aux grosses semaines locatives en ne prenant aucune autre information en compte.

C’est un peu comme si un investisseur immobilier ne vous parlait que des loyers de ses appartements sans évoquer les mensualités remboursées à la banque.

Finissons par des exemples concrets de rentabilité avec mes mobil home.

Est-ce rentable d’investir dans un mobil home dans un camping ?

Si on parle d’investissement, on parle de retours positifs sur l’argent qui nous sert à acheter le mobil home. Je ne pense pas que quelqu’un imagine placer de l’argent sur un compte qui ne rapporterait rien.

Là, c’est la même chose, il convient de se demander comment en achetant un mobil home 40 000€ ou moins, je vais faire en sorte d’avoir gagné 50, 60 ou 80 milles euros dans quelques années.

Ne pas comparer la rentabilité d’un mobil home et d’un appartement

Je vais faire très simple dans ce paragraphe, c’est incomparable ! Un seul point suffit à dire que les deux ne sont pas du tout comparables : la revente !

En effet, lorsque vous achetez un appartement, on peut calculer une rentabilité et on peut considérer que vous capitalisez.

La revente du bien se fera plus cher, au même prix ou peut-être un peu moins cher qu’à l’achat mais le prix de revente, de cession (sauf exception) ne sera pas si différent que ça du prix d’achat.

Du moins, le prix de cession ne sera pas 80% plus bas que le prix d’achat.

Avec un mobil home, il vaut mieux considérer que le prix de revente sera de 0 euros, cela évitera les mauvaises surprises lors de la fin de vie du mobil home.

Parler de la condition de remboursement du mobil home

Ce point est aussi assez différent de l’immobilier. Dans mon programme destiné aux néo-investisseurs immobilier, j’évoque comment faire pour ne pas débourser d’argent dès le départ et ainsi emprunter un maximum. L’idée étant de maximiser l’effet de levier pour booster la rentabilité.

Avec les mobil home, mon discours est différent car acheter en empruntant signifie dans 80% des cas : faire un emprunt à la consommation.

Certes, certains organismes permettent d’avoir des taux très bas mais ce type d’emprunt est sur 7 ou 10 ans, il faut donc sous louer correctement pour ne pas être dans le rouge chaque année.

Un emprunt de ce type peut vite coûter 4500€/an et ceci ajouté à la location de l’emplacement fait une somme pouvant avoisiner les 10 ou 12 000€/an. Dans ce cas, autant vous dire, qu’une certaine pression s’installe lorsqu’on sous loue le mobil home.

Avec les mobil home, pour obtenir une rentabilité rapide, avoir un apport est donc conseillé. Si ce n’est pas le cas, il faudra bien se dire que l’idée sera de n’avoir aucun frais pendant 7 ans pour gagner de l’argent ensuite.

C’est possible, je l’ai fait ! Mais attention, il ne faut pas s’endormir 😊 !

Rentabilité locative d’un mobil home

Avant de vous donner mes exemples concrets, petit rappel sur la rentabilité nette nette. Je ne parlerai toujours que de rentabilité prenant en compte TOUS les frais, sinon cela n’aurait pas de sens.

Comment se calcule la rentabilité nette nette avec un mobil home ?

La formule pour calculer la rentabilité d’un mobil home est celle-ci :

[(Loyers annuels perçus – frais et charges) / prix et coût du crédit] / 100

Pour la simplicité des calculs et explications, je ne prendrai pas en considération la récupération de TVA chaque année (ceci a été mon cas) et je ne prendrai en compte que la récupération de celle-ci à l’achat du mobil home.

Exemple 1 de calcul de rentabilité locative avec un mobil home

Je vais prendre l’exemple de mon premier mobil home situé dans un beau camping 4 étoiles avec à l’époque un loyer d’emplacement raisonnable.

Ce mobil home a été acheté avec un crédit consommation sur 7 ans pour moitié.

Voici l’exemple de calcul de rentabilité du mobil-home sur une des années d’exploitation :

(Achat + crédit) – récupération de TVA = 37 334€
Location emplacement annuel = 5 520 €
Remboursement crédit = 2 900€
Electricité + gaz = 547 €
Accès activité = 1 095 €
Entreprise pour accueil = 840 €
Frais annonce = 490€
Impôts = 0€

Sous locations = 13 400 €

Rentabilité nette nette = 5.37% (en considérant 2 fois les intérêts)

Voici l’exemple de calcul de rentabilité du mobil-home sur une autre année d’exploitation :

(Achat + crédit) – récupération de TVA = 37 334€
Location emplacement annuel = 5 760 €
Remboursement crédit = 0 €
Electricité + gaz = 680 €
Accès activité = 1 220 €
Entreprise pour accueil = 940 €
Frais annonce = 380€
Impôts = 0€

Sous locations = 12 905 €

Rentabilité nette nette = 10.51% (en considérant le même prix à l’achat)

Exemple 2 d’investissement et de rentabilité

Ce mobil home a été acheté cash avec un prix de reviens assez exceptionnel, je dois l’avouer. Il s’agit d’un mobil home acheté dans un camping 3 étoiles situé à 9 km de la mer. Je vois encore des clients faire de belles choses qui ressemblent à cet exemple même si cela n’est pas si simple :

Voici l’exemple de calcul de rentabilité du mobil-home sur une des années d’exploitation

(Achat) – récupération de TVA = 14 750 €
Location emplacement annuel = 2 225 €
Electricité + gaz = 185 €
Accès activité = 0 €
Entreprise pour accueil = 410 €
Frais annonce = 147 €
Impôts = 0€

Sous locations = 7 410 €

Rentabilité nette nette = 30.12% (résultat extrêmement positif mais à corréler avec le fait que l’exploitation du mobil home ne durera qu’une dizaine d’année).

Alors, acheter un mobil home est-ce rentable ?

Je tenais absolument à proposer des exemples concrets de rentabilité dans cet article avec les mobil home. Vous l’avez compris, il y a des possibilités pour réaliser de très belles choses en agissant avec une grande logique et « maîtrise ».

Je n’ai mis ici que des exemples concrets me concernant et les chiffres sont réels à l’euro prêt. A l’heure actuelle, certains tarifs et concepts ont évolués mais si on souhaite atteindre des résultats sympas avec les mobil home, il convient de bien acheter et au bon endroit : je préfère le dire, cela demande des efforts.

Acheter un mobil home peut être rentable sous certaines conditions et il convient aussi de dire que tous les campings ne proposent pas d’atteindre les rentabilités évoquées au-dessus, au contraire, ils préfèrent parler d’achat loisir dans une majorité des cas.

Vous souhaitez acheter un mobil home avec un objectif autre que la rentabilité ? C’est évidemment possible et il conviendra une nouvelle fois d’acheter et de placer votre mobil home dans un camping qui vous permettra d’atteindre vos objectifs.

Je vous dis à très vite dans un autre article ou vidéo et vous invite à ne pas louper ma conférence en ligne en cliquant sur le bouton juste au-dessus.

A très vite,

Yann

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